Строительство

Клуб умных покупателей

Идея. Реконструкция коттеджа в малоквартирный дом для проживания нескольких семей.

Описание. На самарском рынке недвижимости выставлено довольно много коттеджей, которые годами не могут найти своего нового хозяина. Причем цена за 1 кв.м площади дома, расположенного в престижном районе, например в Студеном овраге, может быть совсем не высока, особенно, по сравнению с ценой метра в хрущевке или новостройке. При этом, зачастую, качество малоэтажной недвижимости заметно выше, чем у обычной городской многоэтажки — строили же «для себя». В чем же причина такого несоответствия...

Она весьма проста. Например, коттедж площадью 430 кв.м расположен на участке 5 соток и продается по цене 14 миллионов рублей. Цена за 1 кв.м — 32,5 тысяч рублей. Где вы видели такую цену за приличную недвижимость со свидетельством и ремонтом в хорошем районе у Волги, да еще и с собственным садом?

Конечно, не все так просто. Дом, построенный для одной семьи, не так легко приспособить под несколько отдельных квартир. Поэтому только затратами на приобретение дома не обойтись. Требуется выполнить проект реконструкции. Объем работ и их стоимость в каждом конкретном случае будут разными. И, конечно, все работы, такие как обследование строительных конструкций и инженерных сетей, проектирование, строительно-монтажные работы, должны выполняться профессионалами. Но результат стоит потраченных усилий. Ведь в итоге вы получаете квартиры по индивидуальному проекту в элитном районе. В домах, где размещаются от двух до восьми квартир. Собственная охраняемая территория с садом, бассейн с сауной и тренажерным залом. Это типичное описание элитной недвижимости, которая должна стоить космических денег. Для участников нашего проекта такое счастье может обойтись дешевле хрущевки!

Опыт. На Западе уже давно существуют кооперативы и сообщества, в которых люди приобретают недвижимость по принципу «совместной покупки», проводят реконструкцию и с помощью профессиональных архитекторов и строителей превращают старые производственные корпуса в модные лофты, а невостребованные виллы — в комфортные квартиры. Одно важное условие: участники проекта должны быть современными и творческими и при этом зрелыми и ответственными людьми. Потому что проживание в небольшом клубном доме подразумевает гораздо более близкие отношения со своими соседями. И крайне важно, чтобы эти отношения были добрыми.

Юридическая сторона. Покупатели приобретают дом в долевую собственность. Каждый из покупателей приобретает долю в доме пропорционально вложенной денежной сумме на приобретение доли. Далее у покупателей есть два варианта:

Выделение каждой доли в натуре. На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации любой участник долевой собственности может потребовать выделения его доли из общего имущества. Этот вопрос можно решить путем обоюдного согласия или же через суд. Кроме того, после выделения объект должен использоваться по назначению, права совладельцев не должны быть нарушены. Разрешается выделение объектов в натуре и тогда, когда их стоимость не будет уменьшена .Для чего владельцам совместной собственности выдел доли в натуре? Каждый собственник доли в результате такого выделения будет иметь самостоятельный объект недвижимости, то есть прекратит свои права совместной собственности ради того, чтобы получить объект в личную собственность. Выделив объект в натуре, собственник доли становится владельцем одного целого, то есть можете делать со своим имуществом, что угодно.
Каждый покупатель владеет долей в доме и заключает с другими покупателями соглашение об использовании доли, в котором прописываются основные условия использования квартир и других помещений, принадлежащих каждому собственнику.

Порядок проверки документов перед покупкой такой же, как и перед покупкой любого объекта недвижимости (проверка правоустанавливающих документов, выписка из единого реестра, кадастровый паспорт на земельный участок).

Интересно? Итак, Вас заинтересовал данный способ решения своих жилищных проблем? Тогда добро пожаловать в наш КЛУБ УМНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ. Всю интересующую информацию Вы можете получить в комплексе «Теорема» по адресу: г. Самара, 9 просека, 5 линия, 114.

Мнения архитекторов Самары

Владимир Зоммер: Особенности национальной коттеджной реновации Реконструкция (реновация) индивидуального малоэтажного дома, приспособление его в малоквартирный дом для проживания нескольких семей – идея, требующая глубокого всестороннего анализа, основой которого является экономическая составляющая. Даже без углубленных расчетов понятно, что рассматриваемый (как приведенный пример) коттедж площадью 430 кв. м после реновации будет иметь 3 - 6 квартир площадью 60 - 120 кв. м, а стоимость 1 кв. м (без чистовой отделки) может возрасти до 45000 - 50000 р., что сопоставимо со стоимостью 1 кв. м жилья в не самом «убитом» районе г. Самара. Предлагаемые для продажи коттеджи расположены, как правило, в периферийных частях города. Эти районы нельзя назвать чисто городскими (в традиционном понимании города). Современная городская квартира — это совершенно другая психология, другая среда, другой образ жизни. Поэтому рассматриваемый проект (в т.ч. и по стоимости 1 кв. м) корректнее сравнивать с другим типом недвижимости – малоэтажными многоквартирными блокированными домами (таун-хаусами). Пример Европы и Америки для нашего российского проекта также не совсем корректен. Там на каждый объект недвижимости есть свой паспорт, своя кредитная история, т.е. финансовая, юридическая и архитектурно-инженерная сторона вопроса проста и понятна для потенциального покупателя, а у нас, как правило, она сложна и туманна. Теперь о наболевшем... О продаваемых строениях, называемых в простонародье коттеджами, построенными «под себя» и их качестве. Главное — 70-80% этих строений не имеют предпроектных исследований и основного комплекта рабочей проектной документации. А это значит, что:

Отсутствуют геологические изыскания и, как следствие, присутствуют проблемные фундаменты на сложных в геологическом отношении грунтах. Нарушена технология производства работ по гидроизоляции, а нередко она (гидроизоляция) просто отсутствует.
Конструкции кровли (особенно мансардной) не отвечают прочностным, противопожарным и теплотехническим требованиям строительных норм и правил.
Нефункциональные (иногда просто безумные) планировочные решения внутреннего пространства дома. Отсутствие нормативной инсоляции — это грибок, плесень и как следствие — болезни. Неправильно выполненная, или отсутствующая вентиляция — это взрывоопасность, или смерть от угарного газа.
Не всегда верно выбраны основные строительные материалы, конструкции и их объемы, что существенно и необоснованно повышает стоимость строения. А о внешнем облике и отделке этих сооружений лучше не вспоминать.

В случае недостроя не выполняются мероприятия по консервации, а это утрата прочностных и технологических характеристик железобетонных, металлических и ограждающих конструкций. Особенно страдают незащищенные наружные стены из силикатного кирпича, ячеистых и керамических блоков. Все вышеизложенное требует углубленного инженерного обследования, а эта процедура довольно дорогая. И это только начало захватывающего «сериала» под названием «Реконструкция». А потом, если вдруг все окажется «удовлетворительно», т.к. даже «хорошо» не бывает, следует перестройка (теперь «под себя»). Ну а это уже совсем другие деньги, т.к. всем давным-давно известно, что реконструкция (за очень редким исключением, которое только подтверждает это правило) всегда дороже нового строительства. Вот почему эти постройки «годами не могут найти хозяина» Но, несмотря на огромное количество подводных камней, я считаю, что эти камни можно попытаться собрать, и что реализация этой, безусловно, интересной и, возможно, имеющей под собой реальную перспективу идеи, возможна. Конечно каждый конкретный объект необходимо рассматривать индивидуально и желательно под конкретно сложившуюся клубную коммуну (от англ. СOMMUNIT – общность, единство). Скорее всего, это должен быть коллектив единомышленников, объединенных не столько идеей профинансировать и реализовать данный проект, сколько впоследствии, после реализации, жить какой- то другой жизнью, близкой той, которую раньше называли «САМАРСКИЙ ДВОРИК» и, которую, может быть, кто-то еще помнит. Кстати, поселения с названием «КОММУНА ХИППИ» до сих пор существуют. Сам видел.

Дмитрий Карпов: У меня был в прошлом году проект, когда объединяли два маленьких блокированных домика, в 90-ые годы построенных на двух участках. А вот чтобы разъединять – такого еще ни разу не было. Наверное, можно купить бывший санаторий или корпус бывшего детского сада, и из него сделать бюджетную студенческую малосемейку. А так, чтобы на просеке кто-то продал дом, и в него вселилась куча народу – не знаю… Это единичный случай может быть, а как массовое явление — вряд ли.

Дмитрий Якурнов: В целом идея интересная, как впрочем, и любая неординарная идея. Однако, на мой взгляд, реконструировать коттедж в квартирный дом представляется задачей сложной и трудновыполнимой. Во-первых, как правило, коттеджи построенные частными индивидуальными застройщиками имеют серьезные «базовые» дефекты. В целях экономии средств такие стройки осуществляются либо без проекта, либо по упрощенным непроработанным технически проектным материалам. Качество строительства также обычно невысокое и в значительной степени зависит от квалификации руководителя бригады, построившей дом. Часто бригады меняются в процессе долгостроя, что не сказывается положительно на конечном результате. Поэтому реконструкция коттеджа требует предварительных предпроектных проработок и последующей профессиональной экспертизы несущей способности. При этом проработки и экспертиза сами по себе не дешевые могут привести не только к неадекватно дорогим мероприятиям по реконструкции, но даже дать отрицательный результат – заключение о невозможности реконструкции объекта. Во-вторых, коллективное инвестирование в реконструкцию коттеджа под квартирный дом также представляется сомнительным мероприятием. Участники предполагаемого инвестиционного процесса окажутся в неравноправных условиях, так как места размещения будущих квартир в реконструируемом объекте будут значительно отличаться по потребительским качествам, а стоимость долей будет почти одинаковой. Поэтому более реалистичной кажется идея инвестирование реконструкции коттеджа неким предпринимателем с последующей продажей готовых квартир по рыночной цене. Таким образом сделать идею реконструкции неликвидных коттеджей в квартирные дома широко применяемой кажется маловероятным, но для отдельных зданий эксперимент по реконструкции, вероятно, может дать весьма позитивный результат.

Строительство

Клуб умных покупателей

Мнения архитекторов Самары

Новый дом

Замечательный проект

Архитектурный тюнинг

Детали идеального дома